Le 31 décembre 2024 a sonné la fin de la loi Pinel, dispositif emblématique de l’investissement locatif privé pendant près de dix ans. Quatorze mois plus tard, la loi de finances pour 2026 a instauré son successeur : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de loi Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Si les deux dispositifs partagent un même objectif, orienter l’épargne des particuliers vers la production de logements locatifs, ils reposent sur deux logiques fiscales radicalement différentes. Réduction d’impôt d’un côté, amortissement du bien de l’autre. Comparatif point par point.
La loi Pinel, un dispositif de réduction d’impôt désormais clos
Créée en 2014 et arrêtée le 31 décembre 2024, la loi Pinel a structuré l’investissement locatif privé pendant une décennie. Son principe : accorder une réduction d’impôt aux particuliers achetant un logement neuf pour le mettre en location, en contrepartie d’un engagement sur la durée et du respect de plafonds de loyers et de ressources.
Le mécanisme : une réduction calculée sur le prix d’achat
L’avantage fiscal du Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe, calculée en pourcentage du prix d’acquisition du bien. Trois durées d’engagement étaient proposées : six ans pour 12 % de réduction, neuf ans pour 18 %, douze ans pour 21 %, dans la limite d’un investissement plafonné à 300 000 euros. La réduction s’étalait par fractions annuelles sur toute la période d’engagement. Un investisseur qui achetait un appartement de 250 000 euros sur douze ans pouvait ainsi déduire jusqu’à 52 500 euros de son impôt, à raison d’environ 4 375 euros par an.
Les conditions qui ont marqué le dispositif
Plusieurs critères encadraient strictement l’accès au Pinel. Le logement devait être neuf ou en VEFA, situé dans une zone géographique tendue (A, A bis ou B1) et respecter un plafond de loyer dépendant de la localisation. Les ressources du locataire étaient elles aussi plafonnées, afin de réserver le dispositif aux ménages aux revenus moyens ou modestes. Ce zonage, conçu pour orienter la construction vers les bassins en pénurie de logements, a aussi été l’une des principales critiques adressées au dispositif : il excluait de fait des territoires où la demande locative existait sans atteindre les seuils requis.
La loi Jeanbrun, un changement de logique fiscale
Adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2026 et applicable jusqu’au 31 décembre 2028, la loi Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, instaure le statut du bailleur privé. Elle s’inscrit dans le plan « Relance Logement » porté par le gouvernement, dont l’objectif affiché est la construction de plusieurs dizaines de milliers de logements supplémentaires par an. Là où le Pinel reposait sur une réduction d’impôt forfaitaire, le nouveau dispositif introduit un mécanisme inédit en location nue : l’amortissement fiscal du bien.
Un mécanisme d’amortissement inédit en location nue
Le dispositif Jeanbrun permet à l’investisseur de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien immobilier de ses revenus fonciers. Le taux d’amortissement varie selon la nature du bail : 3,5 % pour une location intermédiaire, 4,5 % pour une location sociale et 5,5 % pour une location très sociale, le tout calculé sur 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant considérés comme la valeur du terrain. Les plafonds annuels de déduction s’établissent respectivement à 8 000, 10 000 et 12 000 euros. L’engagement de location est fixé à neuf ans, en résidence principale, et le mécanisme peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an.
Un périmètre élargi : neuf et ancien rénové, sans zonage
Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans condition de zone géographique. Cette suppression du zonage marque une rupture nette avec le Pinel et ses zones A, A bis et B1. Sont éligibles les logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs, qu’il s’agisse de biens neufs, en VEFA, ou de logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, les travaux devant représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’atteindre la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, tout comme les acquisitions démembrées et les locations consenties à un membre du foyer fiscal.
Loi Pinel vs Loi Jeanbrun : tableau comparatif
| Critère | Loi Pinel (2014-2024) | Loi Jeanbrun (2026-2028) |
| Nature de l’avantage fiscal | Réduction d’impôt | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Taux / montant | 9 à 14 % du prix d’achat (jusqu’à 21 % en Pinel +) | 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du bien |
| Plafond d’investissement | 300 000 € par an | Plafond annuel d’amortissement (8 000 à 12 000 €) |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Type de logement | Neuf, VEFA, ancien réhabilité (collectif uniquement depuis 2021) | Neuf, VEFA, ancien rénové (collectif uniquement) |
| Travaux exigés dans l’ancien | 25 % du coût total | 30 % du prix d’acquisition + DPE A ou B |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 | Aucun zonage, tout le territoire |
| Plafonds de loyers et ressources | Oui | Oui (intermédiaire, social, très social) |
Quel profil d’investisseur pour quel dispositif ?
Bien que le Pinel ne soit plus accessible aux nouveaux investissements, la comparaison entre les deux dispositifs reste éclairante pour saisir vers quels profils s’oriente la nouvelle politique du logement. Pendant dix ans, la loi Pinel a constitué le réflexe fiscal des particuliers souhaitant investir dans la pierre, grâce à sa lisibilité : un pourcentage du prix d’achat, une durée choisie à la signature, un montant d’économie d’impôt connu d’avance. Cette universalité, combinée à un coût budgétaire jugé élevé par la Cour des comptes, a précipité sa fin.
Le mécanisme d’amortissement de la loi Jeanbrun obéit à une autre logique. Il bénéficie d’abord aux contribuables fortement imposés : plus la tranche marginale est élevée, plus la déduction des revenus fonciers et l’éventuel déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros produit d’effet. Le dispositif cible également les investisseurs porteurs de projets dans l’ancien rénové, exclus du Pinel depuis 2021. Surtout, la suppression du zonage ouvre l’investissement locatif aux villes moyennes, communes périurbaines et zones de revitalisation rurale, jusque-là délaissées par les promoteurs Pinel. Cette réorientation géographique constitue l’un des changements les plus tangibles de la politique du logement portée par l’exécutif depuis février 2026.